RECLAMACIÓN DE GASTOS DE HIPOTECA
Abogados gastos hipotecarios en Mérida
Iuris Emérita ha conseguido múltiples sentencias en materia de nulidad de Cláusula de Gastos de Formalización de Hipoteca, recuperando los consumidores el dinero que se cobró de más a los usuarios por las entidades financieras.
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Iuris Emérita pone a tu disposición un abogado especialista para reclamar gastos de hipoteca abusivos y defender tus intereses frente al banco.
Todo lo que necesitas saber sobre gastos de formalización de hipoteca
¿Qué son los gastos hipotecarios?
Al igual que la cláusula suelo, los gastos de formalización de hipoteca es una cláusula incluida en multitud de préstamos hipotecarios que establece que debes pagar todos los importes de notaría, gestoría, impuestos (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), Registro de la Propiedad y tasación de tu vivienda cuando firmaste tu hipoteca aunque no pudieras elegir ni te informaran de nada.
¿Compensa reclamar los gastos hipotecarios?
Nuestro criterio profesional es rotundamente Sí; aún merece la pena reclamar los gastos hipotecarios.
Con fecha 16 de octubre de 2018 el Tribunal Supremo modifica su criterio mediante sentencia núm. 1505/2018 (podéis consultarla en este enlace) y establece que el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) DEBE PAGARLO EL BANCO.
MODIFICACIÓN CRITERIO
Esta decisión levantó una gran polémica por lo que Tribunal Supremo vuelve a cambiar su criterio y establece un reparto igualitario de los gastos. Así pues, con la sentencia de 24 de enero de 2019, el Supremo establece que los consumidores solo podrán reclamar, aproximadamente, la mitad del coste de la formalización de los créditos hipotecarios.
ACTUALIZACIÓN MARZO 2019
El juzgado de primera instancia e instrucción número 6 de Ceuta ha presentado ante el TJUE cuestión prejudicial respecto a los gastos hipotecarios al considerar que la decisión del Tribunal Supremo no es ajustada a derecho por lo que Europa decidirá de nuevo.
Por lo tanto, si en su momento el banco nos obligó a pagar la totalidad de estas partidas (práctica considerada abusiva por el propio Tribunal Supremo), tenemos derecho a reclamar que se nos devuelva ese dinero aunque en menor cuantía.
¿Qué gastos de mi hipoteca puedo reclamar?
- Gastos del Registro de la Propiedad en el préstamo hipotecario. (el cliente recupera el 100%)
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (pendiente decisión TJUE)
- Gastos de Notaría en el préstamo hipotecario (el cliente recupera el 50%)
- Gastos de Tasación (depende Juzgado el cliente recupera o el 50% o el 100%)
- Gastos de Gestoría y Tramitación (el cliente recupera el 50%)
¿Cuánto me devuelve el banco por los gastos de hipoteca?
Cada hipoteca es distinta y la cantidad que se reclama al banco por los gastos de hipoteca varía en función de las cantidades abonadas en cada uno de los gastos.
Sin embargo, tomado como referencia una hipoteca de 150.000 € podría reclamarse aproximadamente las siguientes cantidades:
- Gasto de Notaría:
360 €. - Gasto de tasación: 125 €.
- Gasto de Registro de la Propiedad: 180 €.
- Gasto de gestoría: 300 €.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Extremadura): (pendiente resolver TJUE)
Además hay que sumar los intereses desde que se abonaron estos gastos de constitución de préstamo hipotecario que no le correspondían.
No encuentro mi escritura de préstamo ¿Dónde la consigo?
Es posible que el Banco no te entregara la escritura o simplemente se ha extraviado.
Por suerte, puedes pedir una copia en el Notario donde realizaste la firma o en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda. Si no sabes cual es el que te corresponde, puedes buscarlo a través de la página de www.registradores.org
Ten en cuenta que el coste dependerá del número de páginas que tenga la escritura.
¿Dónde puedo conseguir las facturas de gastos hipotecarios si no las tengo?
Es una situación de lo más habitual puesto que es posible que el Banco no te entregara las facturas en su día o simplemente se han extraviado con el tiempo. En principio, puedes acudir a solicitar las facturas a las empresas que las emitieron en su día siempre que tengas algún dato sobre ellas.
Probablemente, toda la gestión se realizó a través de una gestoría que impuso el Banco por lo que puedes solicitar una copia de las facturas o tal vez un desglose con los servicios que llevaron a cabo.
Sin embargo las facturas del Notario, Registro y Tasación debes solicitarlas de forma individual en la Notaría donde firmaste, en el Registro de la Propiedad en la que esté inscrita tu vivienda ( puedes averiguar qué registro te corresponde pinchando aquí) y en la empresa que llevó a cabo la tasación de tu vivienda.
Ten en cuenta que es posible que algunas notarías o gestorías no tengan las facturas al haber transcurrido el plazo de cinco años a los que vienen obligados legalmente.
¿Puedo reclamar los gastos si no tengo las facturas?
Si finalmente no has conseguido reunir la documentación, también es posible reclamar los gastos hipotecarios. Ten en cuenta que será algo más complicado pero nosotros nos encargamos.
- Buscaremos los datos en la Escritura del Préstamo, ya que muchas veces, en la propia escritura quedan recogidos los gastos de cada servicio (notaría, gestoría, registro, etc.) No estarán las facturas, por supuesto, pero es posible que tanto el Notario como el Registrador hayan recogido sus aranceles.
- También podemos calcularlo nosotros mismos. Si en la escritura no figuran esos importes, podemos determinar lo que se pagó en su día puesto que los aranceles tanto del notario como de los registradores están regulados y son públicos.
¿Sabes que la comisión de apertura de tu hipoteca es también una cláusula abusiva? Infórmate de cómo puedes reclamar.
¿Qué documentación necesito?
Para poder iniciar su reclamación es necesaria la siguiente documentación:
- La escritura de préstamos hipotecario que firmó con el banco.
- La escritura de ampliación y/o novación posteriores.
- El último recibo de pago de su hipoteca.
- Facturas gestoría que gestionó su hipoteca si fue impuesta por el banco; de Notaría; de Valoración de la vivienda y del Registro de la Propiedad en el que inscribió su vivienda.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
- Certificado de empadronamiento si es su vivienda habitual.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar?
A pesar de que inicialmente se fijó un plazo de cinco años desde la extinción de la hipoteca para reclamar, no hay que olvidar que la abusividad de la cláusula conlleva la nulidad de pleno derecho de la misma y como resultado, su imprescriptibilidad. En conclusión, no hay límite temporal para iniciar la reclamación.
¿Puedo presentar yo mismo la reclamación ante el banco?
Por supuesto que puede presentar la reclamación. Sin embargo, tenga en cuenta que no hablamos de un mero escrito sino que el mismo debe reunir unas características concretas puesto que servirá de base para la futura demanda. Por eso recomendamos que la reclamación la redacte un abogado ya que si no es así, y la reclamación no es correcta, se deberá presentar de nuevo.
¿Puedo utilizar un modelo de reclamación de gastos de hipoteca?
Somos conscientes de los distintos modelos que existen para reclamar los gastos hipotecarios. Y, claro está, que puede utilizar cualquiera de ellos. No obstante, no todas los casos y las hipotecas son iguales por lo tanto la dificultad a la que se enfrentará está en qué pueda determinar si ese modelo que va a utilizar es el adecuado.
Deje que pongamos un ejemplo: No puede intentar arreglar un vehículo con un simple destornillador cuando lo que realmente necesita es un alicante especial para segmentos de pistones. Es posible que consiga hacerlo funcionar momentáneamente pero probablemente termine llevando su vehículo al taller.Y cómo resultado sólo conseguirá perder un tiempo fundamental y quebraderos de cabeza.
Ahora traslade ese ejemplo a la reclamación de gastos hipotecarios. Así que teniendo en cuenta que el coste por la reclamación de los gastos de hipoteca será el mismo, haga o no la reclamación, ¿por qué no asesorarse desde el principio?
¿Qué tengo que hacer para iniciar la reclamación?
Iuris Emérita le facilita la remisión a nuestros abogados de la documentación necesaria para estudiar su caso (escritura del préstamo hipotecario, factura de la Notaría, factura del Registro de la Propiedad, modelo 600 de Actos Jurídicos Documentados, factura de la tasación y de la gestoría)
Nos puede remitir la documentación de la siguiente manera:
- Escaneada por correo electrónico a info@abogadosiurisemerita.com
- También a través de nuestro formulario de contacto donde podrá subir los archivos escaneados.
- Mediante correo ordinario a la dirección: C/ Juan Antonio de Vera y Figueroa nº 8, 1ºA; 06800 Mérida (Badajoz). Por favor incluya sus datos de contacto (teléfono o correo electrónico) de manera legible para que podamos contactar.
- Y personalmente concertando una cita en el teléfono 924309500. Nuestros abogados examinarán la documentación.